資金確保の第一歩、返済負担率とは？？？
2020年10月9日(金)
台風がやってきました。
山梨は災害は少ない県ですが、それでも大雨等は憂鬱ですね”(-“”-)”
さて、今回はローンを考えるにあたっての基本中の基本、ローン審査に必須の「返済負担率」についてレクチャーします！！
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間（月毎）返済額の割合のことです。
住宅ローンの事前審査、または本審査で必ず調べられるものであり、この率が基準値内にあるかないかでローン通過の可否に大きく影響します。
多くの銀行が、その上限を借入名義人の年間の総所得額に対して25～35%としています。例：フラット35では、下表のような返済負担率の上限が定められています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30% | 35% |
但し、銀行が審査の段階で判断する返済負担率は、あくまでも「貸す側である銀行」基準。
借入名義人本人やその家族によっては算出された率に対して
「ウチにはもっと返せる余裕はある」「そんなに返せるわけがない」
というズレが出る事もありますので、返せる金額かどうかは、最終的には自分で判断する必要があります。
と言っても、どのくらいが適正内なのかはわからないという人も多いと思います。
住宅金融支援機構の調査によれば、フラット35を利用した人の返済負担率の平均は21％程度。
なので、年収に対して1/4~1/5の割合での借入額とするケースが多いようです。
さらに、現在は支払うことができる金額であっても、将来にわたって支払いが可能かどうか・・・？というのもポイントとなります。
子育て世帯にとってはこれから子ども（達）の教育費が増えますし、進学の為に教育ローンを組むことになるかもしれません。
新たにご自身のクルマを買い替える為のカーローンや、新築した住宅もいずれはリフォームが必要になるでしょう。
もっと先にいけば老後の生活資金の準備が必要など・・・住宅ローン以外にも支払うべき項目は多岐に渡ります。
そして、一般企業にお勤めだったり自営業の場合は今現在より10年、20年後の年収が高くなっている確固たる保証はありませんよね。
では、返済負担率の簡単な求め方について・・・
まずは、借入名義人であるご自信の年収を把握する為に、最新の源泉徴収票に記載してある総所得額を確認します。
「手取り」ではなく「総所得」です。
各種税金等が引かれる前の総額となります。
その額が仮に380万円とした場合、「30％」が割り当てられる返済負担率の基準パーセンテージとなります。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30% | 35% |
3,800,000×30％ → 1,140,000
114万円が「年間、返済に回しても良い」と金融機関が判断する額となります。
その114万円を次は月額に変換してみます。
1,140,000÷12 → 95,000
9.5万円が「毎月、返済に回してもよい」額となるわけです。
今、財布の中に9.5万円が入っていると想像してみてください。
この財布の中身を使って住宅購入というお買い物に出かける・・・という感覚です。
山梨県で2DK~2LDKであれば民間賃貸の家賃相場は5~7万円ぐらいなので、9.5万もあれば十分に思いますよね。
そして「9.5万まで払えるのはわかったけど、出来ればそんなに払いたくないな、、」というのが多くの方の本音ではないでしょうか。
僕でもそう思いますし、実際にも似た数値のシミュレーション結果になった場合は毎回のように言われます。
注意点としては、この9.5万円全てが必ずしも住宅ローンに使えるという訳ではありません。
既にカーローン等の借入があり、毎月決まった返済をしている場合、その金額を9.5万円の中に組み入れる必要があります。
毎月カーローンに1.5万円支払っているとしたら、
95,000 – 15,000 → 80,000
8万円が残りの「財布に残った残額」です。
つまり毎月８万円以内で支払っていける住宅ローンの総額を決めなければいけません。
ではどの程度の借入総額になるのでしょう？ やってみましょう(‘◇’)ゞ
条件① 毎月の支払額7.9万円
条件② 借入期間35年（420回払い）
条件③ 金利１％
で計算してみました。
・・・
28,000,000
机上計算ではありますが、約2800万円が借入総額となります。
＊金利や借入年数によって金額は大きく変わります＊
この2800万円の予算の中で、「建物」「土地」「諸費用」の３つの資金を割り振っていかなければいけません。
なので、例えば建物だけで2,500万円を超えてしまう場合、その建築計画はもう半ば破綻しています。
諸費用を200万円と考えれば、残りはあと100万円。
100万円で売っている土地を見つけないといけません。
一般的な一戸建を建てる為の住宅用地はその価格ではまず無いです！
大事になってくるのは土地の相場観。
これは建物以上に大事なポイントです。
建物は将来お金をかければ変えられますが、土地の立地条件や形状は何年経っても変わる事はありません( ;∀;)
とはいえ、理想や夢ばかりを語っていては「存在しない売地探し」の時間になってしまい、土地選びが一向に進まないのが現実。
限られた予算の中で、どういった建物にするか、どこの土地が適切なのか、信頼できる住宅会社のスタッフや不動産業者と相談していきながら決めていくのが「住宅ローンを使っての家づくりの基本」となります。
ご自信単独で色々進めていくのはよほどの専門知識がない限り、不可能だと思います。 （業界経験者であれば別ですが）
以上、住宅ローン借り入れにおける返済負担率の考え方でした・・・m(__)m
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