不動産チラシの見方③容積率とは？損をしない不動産購入のために【新築 ローコスト住宅】
2020年5月25日(月)
こんにちは。宅地建物取引士の村松です。
今回のテーマは「容積率」です。
建ぺい率同様、不動産チラシには必ず記載するよう、宅地建物取引業法で決められているのですが、具体的に内容を知っている人は多くはないのでしょうか？
容積率を気にせずにいると、計画していたお家が建てれない場合もあるので、注意して下さいね。
容積率って何？
容積率は、土地の面積に対して、どれだけの延床面積の建物をたてられるのかの上限を示したものです。
例えば、１００坪の土地で容積率２００％の土地であれば、２００坪までのお家が建てられるということなんです。
じゃあ、１階２階がそれぞれ１００坪のお家が建てられるのか、と言うとそうではないんですよ。
容積率は限度内であっても、建ぺい率がオーバーしていれば、お家は建てることができないんです！
容積率と建ぺい率を限度内に抑えることがお家を建てる上での絶対条件になるんですよ！
延床面積って？
延床面積とは、各階の床面積を合計したものなんです。
１階の床面積が２０坪、２階が１５坪なら延床面積は３５坪になるんです。
ただし、全部の面積というわけではないんですよ。
ポーチや吹き抜け部分、バルコニーの先端から２ｍの部分などは延床面積に含まれないんです。
なぜ容積率が設定されているの？
容積率が設定されているのは、地域の人数を制限するためなんです。
例えば、水道等のライフラインの整備が十分に整っていない地域で無制限に階数のある建物を建ててしまうと、その地域に住む人が増え、ライフラインの処理能力がオーバーしてしまいます。
そうなってしまうと、住みづらい地域となってしまうため、それぞれの用途地域ごとに容積率が設定されているんです。
用途地域ごとの容積率
各用途地域に設定されている容積率は以下のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
５０％・６０％・８０％・１００％・１５０％・２００％のうち、都市計画で定められている割合。
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 準工業地域
１００％・１５０％・２００％・３００％・４００％・５００％のうち、都市計画で定められている割合。
- 商業地域
２００％・３００％・４００％・５００％・６００％・７００％・８００％・９００％・１０００％・１１００％・１２００％・１３００％のうち、都市計画で定められている割合。
- 工業地域
- 工業専用地域
１００％・１５０％・２００％・３００％・４００％のうち、都市計画で定められている割合。
前面道路が１２ｍ以下の場合の容積率
容積率は都市計画で定められていますが、前面道路が１２ｍ以下の場合、そのまま適応するわけではなく、計算によって算出された数字と都市計画で定められた数字の小さい方が適用されます。
計算式は下記のとおりです。
前面道路の幅（ｍ）×０．４（法定乗数）×１００％＝容積率です。
この計算式で算出された容積率と用途地域で指定されている容積率を比較し、小さい方をその土地の容積率として適用します。
法定乗数は、住居系が０．４、非住居系が０．６となります。
例えば、第一種住居地域で指定容積率が２００％、前面道路が４ｍの土地では、
４ｍ×０．４×１００％＝１６０％となり、
２００％（指定容積率）＜１６０％（計算で求めた容積率）で容積率は１６０％となるんです。
まとめ
容積率はお家を建てる上で、見逃すことのできない条件となっています。
せっかく気に入った土地を見つけても、希望どおりの間取りのお家を建てれないなんてことも出てしまうかもしれません。
新築を検討されている方は、自分たちだけで判断するのではなく、工務店さんや不動産会社と必ず相談をするようにしましょう。
当社ミスターデイクは、新築はもちろん、不動産会社として登録もしているため、お家と土地の両方の観点からご相談に対応することができます。
新築をご検討の際は、ぜひご相談下さい。
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