住宅を建築・購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用して資金確保をされています。

かつては主債務者の他に、保証人をつけて借入の申込をしていたのですが（今も保証人制度そのものはあります）、現在では保証会社に保証料を支払ってその役目を負ってもらう事になっています。

その保証会社の役割とは・・・大きく以下の２点となります。

①保証審査

申込者の希望する借り入れに対して、保証を引き受けるかを審査されます。窓口となる金融機関の審査ももちろんありますが、実質的な審査は保証会社が行い、審査の合否、「保証料率」や「保証料の額」が決定されます。

②保証履行

万が一住宅ローン契約者が返済できなくなったローン場合、残った債務を一時的に肩代わりします。主債務者となる申込者が保証会社へ「保証料」を支払うことで、保証会社は保証人としての役割を担います。

保証会社というのはあくまで「融資を実行する金融機関の為のもの」であり、債務者の為の制度ではありません。

金融機関が貸し出した住宅ローンの返済が滞った場合、債務者に代わって金融機関に返済を行う事で金融機関が貸し出した資金を回収できるようにするものです。

但し、保証会社が支払った債務が消えるわけではなく、債務者は金融機関の代わりに保証会社へ残債務を支払う事になります。

が、そもそも金融機関に支払えなくなった債務を保証会社になら払える・・・という事はないはずなので、借入実行時に設定した「抵当権」という担保権を基に、抵当権のついた不動産は競売対象となります。

つまり、返済出来るだけの手持ち資金がなければ、競売により住宅を売却するといった方法で返済資金を工面しなければなりません。

そういった事態に陥る前に、返済が困難だな・・・という状況になった場合、債務者本人が不動産屋等に自宅の売却を依頼するケースがあります。

その売却金額を使って残った住宅ローンを一括返済しよう！という算段です。　これを「任意売却」と言います。

築浅の中古戸建はこの任意売却が理由となっている事も多くあります。

任意売却の原因は様々ですが、やはり重要なのは「借りれる金額」と「返せる金額」の違いをよく認識する事です。

仮に4,000万円を1％の金利で35年間返していくと毎月の支払いは約113,000円ですが、

4,000万円が借り入れ可能という事と、毎月113,000円の返済が可能かという事は別問題なのです。